- Por Ferencz Delarze, Socio Fundador Property Partners.
Para nadie es novedad que el sector inmobiliario está pasando por una crisis. Altas tasas de interés, inestabilidad política, crisis económica, quiebra de constructoras y otros factores han generado un panorama muy complejo para la industria.
A menudo se cita la expresión «crisis es oportunidad» en el contexto de la filosofía china, específicamente en la interpretación de los caracteres chinos para «crisis» que significa peligro y oportunidad en una sola palabra (Wei Ji).
Todos tenemos la intuición de que incluso en momentos difíciles, hay espacio para buscar oportunidades. Me gustaría profundizar en aquellos segmentos de mercado donde hoy estamos viendo más posibilidades, e identificar al comprador tipo en cada uno de estos escenarios.
Actualmente hay alrededor de 70.000 unidades de casas y departamentos nuevos en stock que no se han vendido. Las inmobiliarias están enfrentando grandes problemas debido a este exceso de stock, ya que el escenario actual no estaba ni en las planillas Excel más pesimistas.
Dentro de este stock crítico, hay muchas propiedades que se pueden arrendar con buenas rentabilidades, ya que los compradores naturales no pueden acceder al crédito para comprarlas. Esto representa una oportunidad única para acceder a un precio mucho mejor mediante ofertas directas o formando grupos de compra. Este tipo de inversiones es ideal para micro inversionistas e incluso fondos de inversión privados.
En las propiedades usadas, los precios de publicación no han bajado ya que los vendedores tienden a defender sus precios aún en los periodos de baja demanda, lo que repercute en que caen la cantidad de transacciones (ventas) pero no los precios. La consecuencia de esto es que aumenta el stock de propiedades usadas disponibles en venta. Esto lo estamos evidenciando en prácticamente todos los segmentos. Cuesta encontrar propiedades listadas a precios de «oportunidad» pero las verdaderas oportunidades se encuentran haciendo ofertas. Muchas veces sobre propiedades que llevan mucho tiempo a la venta o en aquellas en que los propietarios estén más apurados por vender o requieran de recursos. Estas condiciones son ideales para inversionistas que son usuarios finales, es decir para compradores que buscan invertir en su propia vivienda.
En el mercado de oficinas y comercial también hay muchas oportunidades en particular en los segmentos más golpeados como el centro. El centro sufrió un shock tremendo, primero las marchas, luego la pandemia y en paralelo el abandono de las autoridades, que produjo una fuga importantísima de empresas. Hoy muchas oficinas se venden a precios prácticamente de bodegas y los valores de residencial no han caído. La oportunidad acá está principalmente para los fondos que pueden reconvertir este tipo de activos, en vivienda.
La posibilidad de comprar oficinas a un precio muy barato y esperar a que los precios se recuperen puede ser una muy buena estrategia, pasando por un periodo de arrendar muy barato en un horizonte mediano 3 a 5 años. La apuesta es principalmente de plusvalía cuando el centro se recupere. El comprador tiene el riesgo implícito del plazo, ya que la recuperación puede demorar, por lo que es una estrategia adecuada para inversionistas de mediano / largo plazo quienes pueden esperar.
En el caso de locales comerciales, hay muchas industrias que están dejando muy buenos locales, por cambios en sus modelos de atención y/o crisis económica que los llevan a reducir sus costos fijos. Ejemplos de estos son los bancos, ISAPRES, centros de salud. Los locales que estas industrias operaban eran imposibles de comprar hace un par de años, porque nadie estaba dispuesto a venderlos. Hoy con un escenario más complejo de arrendatarios, los propietarios están abiertos a vender. Acá hay una oportunidad de conseguir locaciones únicas que en el tiempo se van a volver a valorizar, también es un tipo de inversión para compradores que pueden darse el lujo de esperar y que apuestan por “tomar posición”.
Si bien el rubro inmobiliario está atravesando una crisis, no debemos perder de vista las oportunidades que pueden surgir en estos momentos difíciles. Tanto en el sector residencial como comercial, existen compradores con diferentes perfiles que están dispuestos a invertir y aprovechar las condiciones actuales del mercado. Lo importante es tener una visión a largo plazo y buscar asesoramiento profesional para tomar decisiones informadas. Recuerda que en toda crisis hay peligro, pero también oportunidad.
